Cosa succede se la planimetria non corrisponde
Partiamo dal presupposto che un immobile la cui planimetria depositata è difforme dallo stato reale non può essere venduto.
Qualsiasi atto pubblico o scrittura privata autenticata ove l’oggetto è il trasferimento di proprietà di un immobile deve riportare i dati catastali, la planimetria e la dichiarazione delle parti della conformità di tali dati.
I dati catastali servono per identificare l’immobile dove è collocato (foglio e particella) e persino la specifica dove sono presenti più immobili (subalterno) ad esempio un appartamento in un fabbricato nel quale ne sono presenti più di uno.
Quindi per poter effettuare la compravendita, la donazione o una divisione di un immobile, è necessario la conformità catastale, in parole semplici il foglio, la particella, il subalterno, i vani o mq e la planimetria devono descrivere lo stato attuale dell’immobile.
Modifiche strutturali degli immobili
Spesso capita che vengono apportate delle correzioni all’immobile e queste non vengono comunicate e in alcuni casi autorizzate all’ufficio unico del comune. Ad esempio quando si ricava una stanza da un grande ambiente, si crea un secondo bagno o si apre una vista/finestra dove è possibile e altri casi simili e questi non vengono comunicati.
Questa difformità oltre a poter essere contestata e sanzionata a livello amministrativo ed in alcuni casi anche penalmente dagli organi di controllo del comune, porta un rallentamento nel momento in cui si vuole vendere l’immobile ed in alcuni casi fa sorgere da parte dell’acquirente dei dubbi nel continuare o meno la compravendita.
Cosa succede se la planimetria non corrisponde
Se ci si trova in una situazione del genere, cioè la mancanza di corrispondenza della rappresentazione grafica depositata al catasto, bisogna incaricare un tecnico di fiducia (ingegnere, architetto, geometra) per istruire una pratica di aggiornamento della planimetria ove sia possibile invece su situazioni più importanti si arriva persino alla demolizione ed al ripristino originale degli ambienti.
Che tipo di difformità catastale esiste
- Per errore nell’avere depositato gli atti, come errori anagrafici, dati dell’immobile o nella toponomastica. In questi casi si può presentare un’istanza per correggere tali dati catastali in modo telematico
- Mancanza di corrispondenza nella rappresentazione grafica tra la planimetria depositata e lo stato effettivo dei luoghi. In questo caso occorre procedere ad una variazione catastale in modo da aggiornare la planimetria.
Cosa succede se tali difformità vengono scoperte prima del rogito notarile
Nel momento in cui si viene a scoprire tali difformità prima dell’atto notarile, il notaio non può rogitare, in quanto la situazione depositata non corrisponde allo stato attuale dell’immobile.
Può succedere anche che tali difformità vengano evidenziate da un tecnico della banca preposto alla verifica catastale per permettere l’accensione di un mutuo dalla parte acquirente. In questo caso il tecnico procederà a bocciare la pratica in quanto lo stato attuale dell’immobile non rispecchia quello catastale.
Pertanto il proprietario dell’immobile si dovrà attivare nell’immediatezza nel effettuare le correzioni richieste, che in alcuni casi si risolvono con delle attese di circa 30/45 giorni ed in altri casi anche oltre i 6 mesi, sempre se la difformità sia aggiornabile o sanabile tramite una sanatoria (quando disponibile).
Quanto costa aggiornare una planimetria
Dobbiamo fare due distinzioni tra costi/tributi fissi da versare al catasto e compenso/onorario del tecnico, mediamente possiamo indicare una somma che si aggira tra i €300 e i €700 +iva e più cassa previdenziale. A queste somme bisogna poi aggiungere eventuali sanzioni.
Quindi suggeriamo prima di effettuare qualsiasi tipo di modifica di appoggiarsi ad un buon tecnico.
Cosa succede se la planimetria non corrisponde
Il non essere conformi, in regola con quanto depositato al catasto, oltre che a rallentare eventuali compravendite, in alcuni casi sono da ostacolo per poter procede alla vendita dell’immobile stesso. Inoltre è fondamentale comprendere che gli eventuali abusi o difformità qualora non dovessero emergere o peggio dovessero essere nascoste al notaio in fase di rogito, questi vengono “acquisite” dal nuovo proprietario con tutti i rischi del caso.
Spero che quanto appena scritto possa esserti stato utile, se hai delle domande puoi commentare l’articolo o se hai necessità di una consulenza più approfondita, puoi contattarci tramite il modulo contatti presente in questo sito.